Обзор рынка недвижимости

КЛАССИФИКАЦИЯ ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Во время решения разных задач, которые появляются в ходе бизнес - операций на рынке коммерческой недвижимости, включая анализ рынка, объекты недвижимости структурируются. Для этого все объекты рынка (например, все складские помещения) разделены на группы (типы, классы) по качеству, размеру, местоположению. В некоторых случаях, объекты распределены и по другим типологическим признакам (например, для новостроек - по степени готовности в момент продажи). Классификация объектов осуществляется, как правило, по следующим критериям:

Критерии классификации:

• Назначение объектов (принятые названия);
• Возраст здания;
• Расположение;
• Конструктивные решения;
• Планировочные решения;
• Архитектура и отделка;
• Инженерия;
• Инфраструктура и сервис;
• Парковка;
• Управление зданием.

Вместе  с  тем,  следует  отметить,  что  в России нет единой ратифицированной классификации зданий, отвечающих или попадающих под стандарты офисного делового центра (бизнес-центра). «Бизнес-центров»  могут являться как новые здания (построенные с учетом специфик и характеристик, утвержденных специально в проектной документации заказчика), так и целиком переоборудованные (реставрированные, реконструированные) здания, являющимися историческими или архитектурными ценностями для города или же уже устаревшие административные здания (НИИ и других госучреждений). Зависит это от разного темпа развития рынка офисной недвижимости в крупных городах России и в регионах. Классификации больших городов, которые стараются равняться на международные стандарты, зачастую почти не применимы в условиях региональных рынков. Во многих городах России существуют свои классификации, которые, сохраняя разделение на классы «А», «В», «С», «D» допускают менее категоричные по сравнению со столичными критерии. В связи с этим, при оценивании коммерческой недвижимости классификация помещений обобщается. В следствии критерии отнесения офисных помещений к тому или иному классу с учетом вышесказанного  выглядят следующим образом:

• Офисные помещения класса «А». Самые престижные помещения, которые, как правило, находятся в центре города, в новых или реконструированных зданиях. Помещения с различной планировкой (свободной или коридорно-кабинетной).  Здание оборудовано современной системой вентиляции, кондиционирования и климат-контроля, а также современной системой безопасности, наземной и подземной автостоянкой и развитой инфраструктурой – для сотрудников предусмотрены столовая, кафе, спортзал, бизнес-центр. Помимо этого обязательны автономные источники электроснабжения, новейшие лифты, оптико-волоконные телекоммуникации.
• Офисные помещения класса «В+», «В». Это бизнес-центры класса «А», после нескольких лет службы  или особняки после переоборудования и ремонта всего здания. Реже к этому классу относят новостройки последних 10-15 лет и административные и промышленные здания советского времени с выполненными ремонтными работами. Этот класс офисных помещений является на рынке более востребованным, различия офисов класса «В+», «В» и офисов класса «А» не носят специального характера, а с другой стороны, обходятся арендаторам дешевле.
• Офисные помещения класса «С». Это, как правило, здания, сооруженные в советское время (бывшие НИИ, заводы и т.п.), реконструированные  под офисное использование. В большинстве случаях их внешний вид непрезентабелен; вероятны перебои с электроснабжением, плохая транспортная доступность и инфраструктура. Планировка здания неудобная, система вентиляции и инженерные сооружения устарели, а следит за зданием только сам собственник.
• Офисные помещения класса «D». Как правило, административные здания советского времени, сооруженные более 20 лет назад и нуждающиеся в капитальном ремонте.

В Ижевске подавляющий объем предложения офисных площадей представляет собой помещения в бывших административных и производственных корпусах предприятий города. Эти помещения, как правило, имеют слабо адаптируемые параметры для офисного применения, необходимая инфраструктура в них либо отсутствует, либо организована на низком эргономичном и эстетическом уровнях, что также обуславливает разбег ставок арендной платы на рынке офисных помещений.

Классификация объектов офисной недвижимости в Ижевске:

Офисный центр	Класс
«Удмуртия»	А
«СИТИ»	В
Медведь	В
Академ-парк	В
Офисный центр «СИГМА»	В
Аврора	С
Эльгрин	С
Метеор	D
Удмуртгражданпроект	D
Дом быта	D
Облсовпроф	D
Сайгас	D
Вар-Мит	D

Как видно из таблицы, подавляющее большинство офисных площадей  представлено классом «D» (за счет сокращающихся производственных мощностей). Офисов класса «В» не так много, к ним можно с определенными допущениями отнести БЦ «Медведь», ДЦ «Академ-Парк», БЦ «Сити», проект офисного центра «СИГМА». К офисам класса «А» с большой натяжкой в Ижевске относят бизнес-центр «Удмуртия». Класс «А» предполагает наличие достаточно большой парковки, но указанный бизнес-центр подобной характеристикой не обладает.

 

← Назад ↑ Наверх